おのぼりさんが家を買う② ~賃貸か購入か~

マンション購入

こんにちは、おのぼりです!今日も元気に更新していきます。

第一弾では通勤時間について書きましたが、
今回はおのぼり夫婦が賃貸から購入に切り替えた経緯を書こうと思いました。

順番的にはこちらが初回に来るべきだったと反省しておりますが、
「走りながら考える」スタイルでブログを書き始めたのでご容赦くださいませ。

想定読者
  • 賃貸か購入か迷っている人
  • 住宅補助や社宅があって購入を考えていない人
  • 家族構成が変わった人

賃貸と購入の違いを2つの切り口から考える

ここでは、資産性・居住性という2点から賃貸と購入の違いを考えていきたいと思います。
おのぼりが買ったのはマンションなので、以下マンション目線での話になります。

資産性という側面

賃貸と購入で決定的に違うのはこの点です。

賃貸の家賃や敷金礼金は全て大家さんと不動産業者のものになりますが、
購入の場合は住宅ローンの支払いが終わると自分のものになります。


住宅ローンの支払い途中で住み替えるという場合も、
売却価格によってはかなり割安に住めたり、
物件選び次第では住みながらお金を稼いだ、というケースもゼロではありません。


以下、具体例。

6000万円の物件を頭金なしフルローンで購入、10年後売却したと仮定。

①購入時:諸費用300万円 (ローン手数料、登記費用等々)

②居住中:ローン返済1840万円 (変動金利0.4%、月々15.3万円)
     管理費・修繕積立金360万円 (月々3万円)
     固定資産税200万円 (年間20万円)
     住宅ローン控除△400万円 (単独ローン前提)
     計2000万円

③売却時:200万円 (仲介手数料等々)

④10年後のローン残債:4400万円

売却価格からこれらを差し引くと、10年間にかかった実際は以下の通り。


6000万円で売却 (資産価値維持):-900万円=月々7.5万円
5000万円で売却 (資産価値下落):-1900万円=月々15.8万円
7000万円で売却 (資産価値上昇):+100万円=住宅費はゼロな上に儲かっている

大雑把かつ極端な例ですが、
選ぶ物件次第では賃貸よりも有利なケースがあるということをご理解いただければと思います。


よく雑誌やYouTubeなどで「マンションはカギを開けた瞬間価値が3割下がる

みたいな煽りを見ますが、不動産は個別性が高い商品なので一概には言えません。



特に都心は今後も人口増加傾向にありますので、物件の減価率も全国平均より緩やかです。

ただし、2021年現在の都心の不動産は用地不足や建築費上昇でかなり高騰しているため、
ほとんどの物件は購入時より売却価格の方が安くなるでしょう。


しかし一方で金利もかなり低い水準なので、
ローン残債が減るよりは緩やかに減価していくのではないかと思います。


マンション購入は物件の減価率とローン返済のレースなのです。

居住性という側面

賃貸と購入ではこのポイントも差がつきます。

賃貸物件は入居者がつきさえすれば良いので、住み心地にはあまり力を入れていません。

一方分譲マンションは一生ものとして購入する人が多く、
住み心地や建物自体もハイクオリティです。

分譲マンションの設備仕様の例はコチラ。

  • 耐震性(制震、免震などもあり)
  • 24時間ゴミ出し可能、タワーマンションでは各階ゴミ置き場も
  • 食洗器やディスポーザー(生ごみ処理装置)、床暖房
  • ジムやパーティールームのような共用施設

賃貸と同程度か安い支払い額で設備仕様をグレードアップできるのは購入のメリットです。


もちろんエリアによっては分譲賃貸の方が購入より安い場合もあるので、

検討しているエリアが賃貸と購入どちらがメリットがあるのかは重要なポイントとなります。

おのぼり夫婦が購入を考えた理由

賃貸と購入を2つの側面から比較しましたが、
ここでは実際におのぼり夫婦が購入という決断にいたった背景をお話します。

コロナ禍による在宅勤務

2020年に新型コロナウイルスが蔓延してから、おのぼりは在宅勤務が基本になりました。

おのぼり夫婦が住んでいる賃貸は40m2弱の狭い1LDKで、
夫婦ともに在宅勤務の時はリビングでパソコンを並べて仕事をするという異様な光景でした。


今では妻は出社していますが、私は引き続きリビングのダイニングテーブルで仕事をしており、
お世辞にも仕事に適した環境とは言えません。

フットワークが軽い

おのぼり夫婦は結婚してから約1年。

人生で最もフットワークが軽いフェーズにいます。

  • 子どもがいない
  • 仕事も慣れていてコントロールがきく
  • 貯金もそれなりに貯まっている
  • 心身ともに健康

子どもは将来的にはほしいと思っていますが、ブログタイトルの通り我々はおのぼり夫婦。

お互い実家から東京まで片道5時間はかかるので、
妊娠中や出産後などの大変な時に親を頼ることは容易ではありません。

このコロナ禍では遠距離移動にも抵抗があります。

そして何と言ってもおのぼり夫婦にとっては東京での子育ては全く未知。

おのぼり
おのぼり

保活?お受験?なにそれ?

ただでさえ共働きで忙しい上に、

妊娠や出産、子育てといったイベントに立ち向かいながら

住宅購入や引っ越し、住宅ローンの手続きを考えられる気がしません。


妻とこのようなことを話した結果「子どもができる前に家を買う」という考えに至りました。

家賃補助はいずれなくなる

今の賃貸マンションの家賃は約15万円ですが、
妻の会社の家賃補助のおかげで月々支払いは半額程度で済んでいます。


しかしその家賃補助は私の給与が妻を上回ると無くなる仕組みであり、
おそらく来年にはそうなってしまうことが予想されました。

まとめ

こうしたことを総合的に考えた結果、

「買うなら今じゃない?」

という結論に至りました。


プロの方々からは、高騰した今の市況は見送るのが吉という意見も見かけますが、

家は金稼ぎの道具でありません。

そして市況の先読みほど無駄な時間の使い方はありません。

ベストなタイミングなんて誰にも分らないのです。


もちろん残債割れ(※)だけは避けなければいけませんが、

逆に言うと

残債割れを避けられれば、
夫婦が「納得できるタイミング」で「納得できる物件」を買う方が健全

と考えます。


(※)残債割れ
物件の減価スピードがローン返済を上回ってしまい、
残債より売却額が小さくローン返済のため追加でお金が必要な状況。つらい。


この選択がどうだったかは5年後10年後に振り返ってみないと分かりませんが、

どんな人生の選択もその時のベストを「自分で」選ぶ(これ大事)しかないのです。


我々夫婦にとっては今のタイミングがベストでした。

後悔はありません。(残債割れしたらガチ泣くけど)



最後に、マンション購入にあたっていつも参考にさせていただいているマンションマニアさんの名言で締めさせていただきます。


Have a nice day!

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