おのぼりさんが家を買う③ 〜新築か中古か〜

マンション購入

こんにちは、おのぼりです!
昨日新しいニューバランスのスニーカーが届いてゴキゲンです。
今日も元気に更新していきます。

この記事を書こうと思った理由

おのぼりさんが家を買うシリーズ第3弾です。

第1弾では通勤時間について、
第2弾では「賃貸か購入か」という永遠のテーマについて語ってきました。

今回は「新築か中古か」という、これまた永遠のテーマについて語りたいと思います。

もちろんこれらの問題にはこれといった正解はなく、
あくまでおのぼり家の検討のプロセスを語るというスタンスでいきます。

なお、今回もマンション目線での記事となります。
私も専門家ではないので、もし誤っている部分があればご指摘頂ければ幸いです。

新築と中古の比較

ここでは新築と中古の比較を4つの観点から語りたいと思います。

  1. 経済性
  2. 入居時期
  3. 販売方法
  4. 状態

経済性という切り口

住宅購入には多くの費用や税金が関わっていますが、
新築と中古で共通のものとそれぞれ固有のものがあります。

項目新築中古備考
物件価格原価+デベ利益相場次第一般的には新築の方が高い
消費税〇必要×不要新築の物件価格は税込表示
修繕積立基金〇必要×不要一時金として数十万円程度
仲介手数料×不要〇必要物件価格の約3%
その他諸費用〇必要〇必要登記費用や税金など
ローン手数料〇必要〇必要銀行は平等です
住宅ローン控除〇上限40万円/年△上限20万円/年中古は消費税不要なので半分

入居時期という切り口

新築は青田買い

新築マンションの多くは未完成の状態で販売されます。

すなわち、購入意思を固めて契約してから数か月~1年、
長いと契約から2~3年は待つというタイムラグが発生します。

都内で人気を集めている大規模マンション、
パークタワー勝どきは2020年の第一期一次の11月に登録受付でしたが、
入居はなんと約3年半後の2024年4月以降です。

おのぼり
おのぼり

長すぎ!そんなに待てない!

というのが率直な印象ですが、
公務員や自営業で転勤がなかったり子どもが大きかったり、
住まいに必要な条件が家族で固まっている方は
たとえ2~3年待ったとしてもビビっと来るマンションを買えばいいと思います。

中古は売主次第

一方で中古の場合は個別取引なので、売主によって様々です。

売主が退去済であれば即入居も可能ですし、
居住中であっても引き渡しは数か月~半年といったところがほとんどです。

転勤や結婚、妊娠、出産、進学などライフスタイルに大きな変化がある方にとっては
住まいのクオリティよりもタイミングの方が重要なケースもあると思います。

販売方法という切り口

新築は一斉販売

新築マンションは「第〇期△次 ××戸販売」のように、
デベロッパーが時期・販売戸数・販売住戸をコントロールします。

そのためお目当ての部屋が売り出されたら
〇月×日に登録会、人気の場合は抽選という風に足並みを揃えて進んでいきます。

中古は先着順

中古物件の場合はSUUMOやHOME’Sといったポータルサイトから探したり、
つき合いのある不動産業者に目当ての部屋を伝えておいて、
条件に合う部屋が出たら内見、気に入れば買付申込となります。

極端な話メルカリと同じで、常にマーケットに目を光らせながら、
希望の物件が出たらすぐに動かなければいけません。

なかなかマーケットに出ないような人気物件の場合は
売りに出た週にすぐ10件以上の内見申し込みが入って、
指値(※)なしで即売というケースもあります。
(※)〇〇円で売り出しているところを「△△円なら買います」という意思表示。

また中古の場合、仲介業者からは新築マンションのような丁寧な説明はなく、
内見したら買うor買わないを即決しなければなりません。
住宅ローンの事前審査も申し込みの前に自分で済ませておく必要があります。

つまり、事前の条件整理と決断力が必須となるのが中古物件です。(新築もですが)

状態という切り口

新築マンションは空想の世界

これまで述べた通り、新築マンションは青田買いが基本です。

つまり購入段階でできるのは周辺環境のチェックぐらいで、
眺望や日照はもちろん、間取りもモデルルームで想像することしかできません。


このモデルルームというのが本当にくせ者で、
どの部屋もオプションてんこ盛り、家具も見た目重視で生活感を消しており、
実際の部屋と比べると相当お化粧されています。

ひどいところでは、角部屋かつ3LDKの壁をなくしてリビングが広い2LDKのような、
多くの人が検討対象外の部屋をモデルルームにしているところも存在します。

しかし、未完成ならではの自由度の高さは新築の強みです。

食器棚や壁紙などのオプションをデベに注文できたり、
壁を取っ払って間取りを変更するメニュープランも選べたりします。

また最近では完成済物件の販売も増えてきており、
実際に自分が検討している部屋を裸の状態で見せてくれるマンションもあります。

中古は現物を見られる

中古の場合は検討している部屋を実際に見ることができます。
そして売主が退去済みの場合は裸の部屋を見ることができ、
その部屋の真の姿を見てから検討できるのです。

また専有部分だけではなく、廊下やエレベーター、ゴミ捨て場といった生活インフラや、
ジムやパーティールームのような+αの共用施設も実際に見て利用状況を確認できます。

「中古マンションは管理を買え」という名言もあるほどで、
住民の意識によって劣化も優化もするのがマンションなのです。

おのぼりが結局新築マンションを買った理由

ここまで経済性・入居時期・買い方・状態の側面から新築と中古を比較しましたが、
結局おのぼりは「完成済みの新築マンション」を購入しました。
理由は以下の通り。

即断即決できない

これが98%ぐらいを占めます。

販売方法のところでも述べましたが、
中古は一期一会であり事前の条件整理と決断力が求められます。

一方でおのぼり夫婦は初めてのマンション購入。

パッと出てきた中古物件を見に行ってその場で即決、というのは正直できませんでした。

「夫婦で必要な条件が詰められていないのは甘え」と言われるとぐうの音も出ませんが、
人生初の数千万円の買い物を短期間で決められる胆力がありませんでした。
普通に無理。

中古との価格差がそう大きくない

SUUMOに希望条件を登録して日々SUUMOサーフィンをしていたおのぼりはこう思いました。

おのぼり
おのぼり

いや、中古も高くね?

少しググっていただければ分かりますが、
都内の住宅相場は右肩上がりで、特に2020年に入ってからは顕著に高くなっています。

中古の大きなメリットの1つである「割安感」が薄まっている以上、
新築のそこまで高値とは感じませんでした。

住宅ローン控除が最大限使える

完全にオマケです。(オマケと言うには憚られるほどの金額ですが)
おのぼり夫婦はお互い上場企業総合職のいわゆるパワーカップルです。
そのため、新築マンションであれば住宅ローン控除でめいっぱい節税できます。

まとめ

読んでいただきありがとうございます。
前回の記事と合わせて、
おのぼり夫婦がなぜ「今、新築マンションを」購入したかが伝われば幸いです。

もちろん家族の状況や検討時期、その時の相場によっても答えは千差万別です。

前回の繰り返しにはなりますが、
どんな選択もその時のベストを「自分で」選ぶしかないのです。
そして選んだ道を正解にするのは自分次第。
この価値観は今後も大事にしていきたいなと思います。

「おのぼりさんが家を買う」シリーズは熱が入って筆圧濃いめになってしまいますが、
住宅購入というのはそれぐらい時間もお金も労力も使います。

その一方で、パートナーと人生について深く考える絶好の機会だったと言えるので、
第4弾も頑張って書こうと思います。
以上です!

Have a nice day!

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