おのぼりさんが家を買う⑨~パワーカップルの住宅ローンの選び方~

マンション購入

エリア選び、物件選びを経ていよいよ住宅ローン。

今回も我が家の意思決定プロセスや疑問を記したいと思います。

おのぼり夫婦の住宅ローンの選び方

こちらでは我が家の軸をご紹介します。
前提条件は以下。

  • アラサー、子なし (将来的にはほしい)
  • 共働き総合職世帯年収約1500万円
  • どちらも転勤可能性あり
  • 持病などは無く、健康状態は良好
  • 5~10年程度で住み替え予定

変動金利or固定金利

多くの方々が迷うポイントかと思いますが、我が家は変動一択です。
理由は以下。

  • 変動金利がかなり安い (検討時点)
  • 向こう数年で金利が大幅上昇することは無さそう
  • 共働き総合職なので住宅ローン減税を最大限活かしたい

専門家ではないので無責任な経済予測はできませんが、
5~10年程度で住み替える前提であれば今の低金利が大きく変わることはないと考え、
住宅ローン減税をガッツリ取りにいきました。


エイヤで変動金利を選んでしまっても良いかと思いますが、
一つ重要なポイントがあります。

それは「シミュレーションは固定金利・ボーナスなしで回すこと」


人からお金を借りるのですから、事前の返済シミュレーションは必須ですが、
その際、最安の変動金利やボーナス支払いをアテにすることは非常に危険。


よく不動産屋の広告には
「月々支払い98,000円~ (変動金利0.31%、ボーナス時15万円)

と書いて限界まで予算を引き上げさせようとしていますが、
購入後の家計運営を苦しくしないためには厳しめのシミュレーションが必要です。


ただし、シミュレーションをしすぎても迷子になって買い時を逃してしまうので、

シミュレーションは悲観的に、決断は楽観的に

これでいきましょう。

手数料

住宅ローンの借り入れには銀行の事務手数料が発生します。

大きく分けると以下の2パターンです。

  • 定率型(多数派)=借り入れ額×2.2%
  • 定額型(少数派)=借り入れ額によらず一定

我が家は定額型をメインに検討していました。

理由は「長く住まないから」

例えばイオン銀行で6000万円借りる場合

  • 定率型:金利0.52%、手数料132万円
    →月々支払15.6万円
  • 定額型:金利0.72%、手数料11万円
    →月々支払16.2万円

月々支払差額(0.6万円)が手数料差額(121万円)を埋めるまで約17年

我が家は5~10年程度で住み替えを予定しているので、
100万円以上の手数料を払って月々支払を抑えるメリットは薄いと考えました。

住宅ローンに関する疑問

初めて住宅ローンを借りるにあたって我が家で出てきた素朴な疑問を紹介します。

Q. 引き落とし口座は1個?2個?

A. ペアローンは2個、連帯債務・連帯保証は1個です。

特に今まで口座を持っていないところで借りる場合、
そこの銀行口座を作ることが出発点になるので手間と時間がかかります。


また、会社の給与振込口座の指定がある場合、
A銀行への返済をB銀行から行うことも場合によっては可能です。

ただし、金利が上乗せされたり繰り上げ返済がやりづらいといったデメリットがあるので、
各銀行の条件をよく確認しましょう。

Q. お金の流れってどうなってるの?

A. 提携ローンの場合は銀行から不動産業者へ直接振り込み。

非提携ローンの場合、
銀行→自分の口座→不動産業者
という流れになります。

Q. 持分比率の設定ってどうすればいいの?

A. ペアローンの場合は夫婦の融資額に従って決まる。
 連帯債務の場合は夫婦の年収によって決めるのが一般的。



例えば6000万円の物件でフルローンを組むとして

夫4500万円、妻1500万円のペアローンの場合、
持分比率は夫75%妻25%となります。

夫の年収が600万円、妻の年収が400万円の夫婦が連帯債務を組む場合、
持分比率は夫60%妻40%となります。


ここで持分比率を歪めて50%:50%のようにしてしまうと、
「夫から妻に贈与した」と見なされて贈与税が発生してしまうので注意しましょう。

Q. 本審査終了後に借入額の変更はできる?

A. 増やすのは難しいが、減らすのは可能 (我が家が借りた銀行の場合)

本審査の際に出した申込書類や源泉徴収をもとに銀行では審査をしているので、
融資額を上乗せする場合は再審査となるので手間も時間もかかります。

逆に、親の援助が受けられる等の理由から借入額を減らす場合、
手続きは必要ですが審査は不要とのことでした。


いずれにしてもある程度手間がかかるので、
本審査提出時点で資金内訳を決定しておくのが吉でしょう。

また住宅ローン審査には非常~~~に多くの書類が必要なので、
必要書類(住民票や源泉徴収)は事前に入手しておくことを強くオススメします。

おすすめ書籍・YouTubeチャンネル

ほとんどの人にとっては人生で最大の借金である住宅ローン。

「何が分からないかも分からない」のが当たり前です。

私も検討時には10冊以上の書籍を読みましたが、オススメ書籍はこちら。



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住宅FP関根
住宅のお金に特化したサービスを提供して16年の実績、ファイナンシャルプランナーの関根克直です。 このチャンネル内では不動産投資に関する知識、ワンルームマンション投資、アパート・マンション一棟ものの知識、その他住宅に関する知識などを配信していきたいと思います。 不動産投資の世界は専門性が高く、一般の方では分かりにくい話...

以上です!読んでいただきありがとうございました。

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